Nöbetçi Eczaneler
İstanbul Ofis Piyasası Analizi Raporu
Ticari gayrimenkul alanında ofis, sanayi, lojistik ve perakende sektörlerinde kiralama-satış, veri analizi, konsept ve proje yönetimi danışmanlığı hizmetleri sunan Alfa Invest, 2024 yılına yönelik ‘İstanbul Ofis Piyasası Analizi’ raporunu yayımladı. Bu rapor, İstanbul ofis piyasasındaki önemli gelişmeleri detaylandırmaktadır.
Boşluk Oranı Rekor Düşüş Yaşadı
İstanbul’da A sınıfı ofislerde boşluk oranı, yüzde 5.1’e gerileyerek son yılların en düşük seviyesine ulaşmış ve böylece yeni bir rekor tazelemiştir. 2023 sonunda yüzde 8.4 olan bu oran, 2024’te yüzde 38.5 oranında bir düşüş göstermiştir. Bu daralma, ofis piyasasında kiracıları zorlayan bir arz krizine sebep olmuş ve kira fiyatlarını yukarı yönlü etkilemiştir.
- Boşluk oranı rekor seviyede düştü: Yüzde 5.1
- Birincil kira seviyesi 50 USD/m²’ye yükseldi (+KDV)
- Ofis arzı 7.4 milyon m²’de sabit kaldı, yeni ofis yatırımları bekleniyor.
2024: Kira Artışında Rekor Yıl
Analize göre, 2024’ün ilk yarısında ofis kiraları rekor seviyeye ulaşmış ve bu dönemde kira artış hızı belirgin bir şekilde ivme kazanmıştır. Ancak yılın ikinci yarısında boşluk oranının düşmesiyle birlikte alternatif ofis seçeneklerinin azalması, şirketlerin uygun ofis bulmasını zorlaştırmıştır. Bu nedenle, kiracılar taşınma kararlarını ertelemek durumunda kalmış ve talep baskı altında kalınca kira artış hızı yavaşlamıştır.
- İlk yarıda kira fiyatları rekor seviyeye ulaştı.
- İkinci yarıda kiracılar taşınma kararlarını erteledi, kira artış hızı yavaşladı.
- 2020’de 25 USD/m² olan birincil kira, 2024’te 50 USD/m²’ye ulaştı.
Anadolu Yakası’na Talep Patladı: Yeni Merkez Kozyatağı ve Ataşehir
İstanbul’un Merkezi İş Alanı (MİA) olarak bilinen Levent-Maslak hattındaki ofis doluluğu, birçok şirketi Anadolu Yakası’na taşınmaya zorlamıştır. Kiracıların alternatif bölgelere yönelmesi sonucu Kozyatağı-Ataşehir bölgesi, yeni bir cazibe merkezi haline gelmiştir. Bu bölgede boşluk oranları hızla düşmekte ve kiralar artış göstermektedir.
Ataşehir-Kozyatağı bölgesinde birincil kira, yüzde 20 artarak 30 USD/m²’ye ulaşmıştır. TL bazında kira artışı ise yüzde 50 civarına ulaşarak 1.050 TL/m² (+KDV) olarak kaydedilmiştir. Aynı dönemde, İstanbul’un MİA olan Levent-Maslak bölgesinde ofis doluluk oranlarının artması, şirketlerin Anadolu Yakası’na yönelmesine büyük katkı sağlamıştır. Boşluk oranı yüzde 5.1 ile tarihinin en düşük seviyesine inerken, Kozyatağı-Ataşehir bölgesi İstanbul’un yeni ofis merkezi olarak dikkat çekmiştir. İstanbul Finans Merkezi’nin de etkisiyle bölgedeki ofis fiyatları hızla yükselmiş ve şirketler için yeni yatırım fırsatları doğmuştur.
Kiralamaların Yüzde 39’u Medya Sektörüne Ait
Alfa Invest’in raporuna göre, 2023 yılında İstanbul A sınıfı ofis piyasasında gerçekleşen toplam 140 bin metrekarelik kiralama işlemlerinin yüzde 39’u medya sektörüne aittir. Bu sektörü, yüzde 20 ile teknoloji şirketleri izlerken, kiralama işlemlerinin yüzde 18’ini ilaç, yüzde 13’ünü üretim ve yüzde 10’unu finans sektörleri oluşturmuştur. Alfa Invest Direktörü Umut Arıkan, bu trendle ilgili olarak, “Levent-Maslak hattındaki doluluk oranları nedeniyle kiracılar Anadolu Yakası’na yöneldi. Bu eğilim, bölgedeki boşluk oranlarının hızla düşmesine ve kira fiyatlarının yükselmesine neden oldu” şeklinde değerlendirmelerde bulunmuştur.